各有關(guān)單位與部門(mén)：

   《漠河市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)管理辦法（暫行）》經(jīng)市政府第八次常務(wù)會(huì )議研究通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

漠河市人民政府辦公室

2023年9月1日

漠河市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)管理辦法（暫行）

第一章總則

第一條為進(jìn)一步規范完善我市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)管理，促進(jìn)土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（黑政辦規[2020]12號）等規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱(chēng)的國有建設用地使用權（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權）轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地二級市場(chǎng)）交易是指土地使用權人將依法取得的土地使用權進(jìn)行轉讓、出租、抵押的交易行為，包括土地使用權交易以及土地使用權連同地上建（構）筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情況。

第三條土地二級市場(chǎng)交易應遵循依法依規、誠實(shí)守信、平等自愿的原則，并接受政府相關(guān)主管部門(mén)的監督監管。對違反有關(guān)法律法規或不符合土地使用權出讓合同、租賃合同、劃撥決定書(shū)等用地批準文件約定的土地，不予辦理交易、登記等手續。

第四條市自然資源負責全市土地二級市場(chǎng)的建設、管理和監督。發(fā)展改革、財政（國有資產(chǎn)監管、金融服務(wù)）、住房和城鄉建設、營(yíng)商環(huán)境、市場(chǎng)監管、稅務(wù)、法院、銀保監辦等相關(guān)主管部門(mén)在各自職責范圍內開(kāi)展工作。

第五條建立土地使用權“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監管”的交易流程，交易雙方可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易，達成一致后簽訂統一制式的土地使用權交易合同。

第二章交易條件

第六條進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易的土地使用權應取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)，并符合法律法規規定及土地使用權出讓合同、租賃合同、劃撥決定書(shū)等用地批準文件約定的交易條件。

第七條土地使用權交易涉及國有資產(chǎn)的，應符合國有資產(chǎn)交易監督管理有關(guān)規定。國有資產(chǎn)等主管部門(mén)進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥土地使用權轉移的，應征求自然資源部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。

第八條加強涉地司法處置工作銜接，建立健全執行聯(lián)動(dòng)機制。人民法院在處置土地使用權前應充分了解該土地的權利狀況及出讓合同、租賃合同、劃撥決定書(shū)等用地批準文件約定的權利義務(wù)，自然資源部門(mén)應配合人民法院調查工作，依法提供相關(guān)信息。

第九條土地使用權交易時(shí)，交易雙方應充分了解土地所在區域詳細規劃情況、土地權利狀況、交易稅費、可能存在的風(fēng)險等信息。自然資源、稅務(wù)等相關(guān)主管部門(mén)應依法為交易雙方提供相應的咨詢(xún)服務(wù)。

第十條有下列情形之一的，土地使用權不得進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易：

（一）未依法取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的；

（二）土地權屬有爭議的；

（三）司法、行政機關(guān)依法裁定、決定、查封、查扣，或以其他形式限制土地使用權交易的；

（四）因企業(yè)自身原因被認定為閑置土地尚未處置完畢的；

（五）存在超容積率、超用地范圍等違反土地使用權出讓合同、租賃合同、劃撥決定書(shū)等用地批準文件約定的行為，且未完善相關(guān)批準手續的；

（六）共有土地使用權及地上建（構）筑物、其他附著(zhù)物進(jìn)行交易，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意的，共有人之間另有約定的除外；

（七）法律法規規定禁止交易的其他情形。土地使用權人應依法依規并按照出讓合同、租賃合同、劃撥決定書(shū)等用地批準文件約定使用土地，不得擅自改變土地用途或地上房屋使用功能。

第三章土地使用權轉讓

第十一條土地使用權轉讓是指土地使用權買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及因司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等行為導致土地使用權發(fā)生的轉移，包括土地使用權轉讓以及土地使用權連同地上建（構）筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并轉讓的情況。土地使用權轉讓?zhuān)瑧獣?shū)面簽訂土地使用權轉讓合同。涉及房地產(chǎn)轉讓的，按照房地產(chǎn)轉讓相關(guān)法律法規規定，辦理房地產(chǎn)轉讓相關(guān)手續。

第十二條以劃撥方式取得的土地使用權轉讓?zhuān)杞?jīng)依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價(jià)款，由交易雙方申請轉移登記，維持劃撥方式；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓人依法辦理土地出讓手續，繳納土地出讓價(jià)款。

第十三條以出讓方式取得的土地使用權轉讓?xiě)戏煞ㄒ幒统鲎尯贤募s定。工業(yè)用地使用權轉讓?zhuān)马椖繎贤恋厮诮?jīng)濟開(kāi)發(fā)區產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。

第十四條宗地一經(jīng)確定，不得隨意調整。確需分割轉讓的，應符合用地批準文件的約定和經(jīng)批準的規劃設計方案要求，經(jīng)自然資源部門(mén)同意后，按照法定程序辦理。分割轉讓部分應具備獨立分宗條件，轉讓時(shí)應明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規模等內容，作為規劃審批、核實(shí)及建設用地復核的依據。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在轉讓合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，不得損害權利人合法權益。工業(yè)用地內的配套用地不得分割轉讓。

第十五條已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)建設的項目，在符合用地批準文件約定的前提下，因房產(chǎn)轉讓導致部分土地使用權轉讓的，按共用宗處理。因房產(chǎn)轉讓導致整宗土地使用權轉移的，應辦理土地使用權轉讓手續。

第十六條以作價(jià)出資（入股）方式取得的土地使用權轉讓?zhuān)瑓⒄粘鲎屚恋厥褂脵噢D讓有關(guān)規定，不再報經(jīng)原批準土地使用權作價(jià)出資（入股）的機關(guān)批準；轉讓后，可保留作價(jià)出資（入股）方式，或直接變更為出讓方式。

第十七條以授權經(jīng)營(yíng)方式取得的土地使用權轉讓?zhuān)恋厥褂脵嘣谑褂媚昶趦瓤梢婪ㄔ诒炯瘓F公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)之間轉讓?zhuān)幌虮炯瘓F公司以外的單位或個(gè)人轉讓?zhuān)?jīng)依法批準后，參照劃撥土地使用權辦理轉讓手續。

第十八條以租賃方式取得的土地使用權轉讓?zhuān)瑓⒄粘鲎屚恋厥褂脵噢D讓有關(guān)規定。轉讓后，由新承租人繼續履行土地租賃合同義務(wù)，按時(shí)足額交納租金。

第十九條轉讓雙方應當依法如實(shí)申報交易價(jià)格，不得虛假申報。交易價(jià)格比標定地價(jià)低20%以上的，經(jīng)營(yíng)性用地由政府委托單位優(yōu)先購買(mǎi)，工業(yè)用地由土地交易管理機構報人民政府批準，或由政府委托地塊所在的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區優(yōu)先購買(mǎi)。

第四章土地使用權出租

第二十條土地使用權及地上建（構）筑物、其他附著(zhù)物出租，出租期限超過(guò)6個(gè)月的，應在土地交易管理機構辦理土地出租交易手續；出租期限不得超過(guò)土地使用權剩余年限，且最高不得超過(guò)20年。土地使用權出租，應書(shū)面簽訂土地使用權出租合同。

第二十一條全部或部分土地使用權出租后，出讓合同、劃撥決定書(shū)等用地批準文件載明的權利義務(wù)仍由原土地使用權人承擔，涉及相關(guān)公共配套設施建設和使用要求應在土地使用權出租合同中明確。

第二十二條土地使用權在出租期限內，因買(mǎi)賣(mài)、贈與或繼承等原因發(fā)生土地使用權轉移的，原出租合同對承租人和新的土地使用權人繼續有效。

第二十三條以租賃方式取得的土地使用權轉租的，應征得自然資源部門(mén)同意。承租人未經(jīng)自然資源部門(mén)同意轉租的，自然資源部門(mén)可以解除土地使用權租賃合同。

第二十四條以劃撥方式取得的土地使用權長(cháng)期出租，或部分用于長(cháng)期出租且可分割的，在符合規劃的前提下，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥土地使用權出租收益年度申報制度，劃撥土地使用權短期出租，或部分用于長(cháng)期出租且不可分割的，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥土地使用權出租的批準手續。

第五章土地使用權抵押

第二十五條土地使用權可依法抵押。土地使用權抵押時(shí)，其地上建（構）筑物及其附著(zhù)物隨之抵押。土地使用權抵押，應書(shū)面簽訂土地使用權抵押合同。

第二十六條以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的土地使用權，按照出讓合同等用地批準文件約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的可以設定抵押權。以租賃方式取得的土地使用權，土地使用權人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建（構）筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。

第二十七條以劃撥方式取得的土地使用權抵押的，應在土地使用權抵押合同中明確，劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)應優(yōu)先繳納土地出讓收入。

第二十八條自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建（構）筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。

第二十九條營(yíng)利性的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域機構可將有償取得的土地使用權抵押融資。如抵押權實(shí)現，土地用途不得改變，原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應持續穩定進(jìn)行，且不得損害利益相關(guān)人權益。

第三十條土地使用權可按照批準的規劃方案約定獨自使用范圍設定抵押，但不得切割建筑物。無(wú)償移交和公建配套設施用地不得單獨設定抵押。抵押權實(shí)現時(shí)，具備獨立分宗條件的，可辦理分宗；不具備獨立分宗條件的，按共用宗辦理。出讓合同等用地批準文件另有約定的，從其約定。

第三十一條土地使用權及地上建（構）筑物、其他附著(zhù)物可以設定多個(gè)抵押權人，同時(shí)設定多個(gè)抵押權人時(shí)，應在土地抵押合同中載明抵押權的順位。建立風(fēng)險提示制度，當土地交易管理機構發(fā)現抵押價(jià)格明顯異常時(shí)，應對交易雙方進(jìn)行風(fēng)險提示。

第六章服務(wù)與監管

第三十二條依托不動(dòng)產(chǎn)登記中心，建立漠河市土地二級市場(chǎng)服務(wù)平臺，為全市土地使用權轉讓、出租、抵押提供信息發(fā)布、公示、查詢(xún)、咨詢(xún)和交易等服務(wù)功能。制定規范統一的交易合同文本，保障權利人合法權益。建立土地二級市場(chǎng)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享機制，實(shí)行“交易+登記”并聯(lián)辦理，提供一次告知、一窗受理、一站辦結的一體化服務(wù)。

第三十三條在交易場(chǎng)所匯集登記、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)或機構的辦事窗口，為交易各方提供一站式服務(wù)。

第三十四條發(fā)揮土地交易機構人員的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，為用地單位提供法律、政策咨詢(xún)服務(wù)。培育和規范中介組織，發(fā)揮社會(huì )中介組織在土地二級市場(chǎng)交易活動(dòng)中的橋梁作用，為交易提供咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀等服務(wù)，加強對中介機構的指導和監管，引導其誠信經(jīng)營(yíng)。

第三十五條健全土地二級市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管制度，完善監測監管信息系統。嚴格落實(shí)公示地價(jià)體系，定期更新和發(fā)布基準地價(jià)或標定地價(jià)，定期分析土地二級市場(chǎng)運行狀況，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。

第三十六條建立土地一、二級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機制，加強一級市場(chǎng)土地投放總量、結構、時(shí)序等的銜接，適時(shí)運用財稅、金融等手段，加強對土地市場(chǎng)的整體調控，切實(shí)維護土地市場(chǎng)健康平穩運行。

第七章附則

第三十七條由市自然資源局牽頭，建立發(fā)展改革、財政、住房和城鄉建設、國有資產(chǎn)監管、市場(chǎng)監管、稅務(wù)、法院、銀保監、金融監管等部門(mén)共同參與的聯(lián)席會(huì )議機制，并起草我市土地市場(chǎng)信用評價(jià)及管理機制，做好人員和經(jīng)費等方面的保障，形成工作合力，有序推進(jìn)土地二級市場(chǎng)培育和發(fā)展。

第三十八條本市行政區域范圍內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易，適用本辦法。

第三十九條因國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押等引起的經(jīng)濟糾紛，按有關(guān)法律法規的規定處理。

本辦法自公布之日起實(shí)行，如國家、省出臺法律法規要求與本辦法不一致的，以國家、省要求為準。